■戴志康背景

年6月出生于江苏海门

年考入江苏省重点中学——海门中学

年考入中国人民大学，主修国际金融

年考入中国人民银行总行金融研究所深造

年进入中信实业银行总行，担任行长办公室秘书

年担任德国德累斯顿银行北京代表处中方代表

担任海南证券公司部门经理

年创立上海证大集团

■戴志康新浪微博截图

昨天午后，即使寒风刺骨，浦东大拇指广场依然是顾客盈门，热气腾腾，这个以社区群体为消费目标的商业圈已经具有相当规模。围绕大拇指广场的住宅楼有几百栋，是上海最著名的白领聚居区——联洋，这里大部分项目都出自戴志康之手，在联洋的外圈，造型独特的喜马拉雅中心成为联洋的标志。十年前戴志康的理想社区成为了现实中的城。

不过，自联洋之后，老戴再没有做出值得称道的项目。而退出外滩地王项目，引起复地、SOHO两家纷争，老戴在上海房地产业界的地位每况愈下。上海证大已经从上海主流地产商沦落为二、三流中小房企，主力项目也从上海转移到外地、甚至外国。

“面对日渐落寞的环境，戴举步维艰。”几天前，上海证大内部人士已经向记者证实了相关传闻。

停牌多日的上海证大昨天宣布，戴志康家族已与一名买方订协议，出售合共62.5亿股股份，相当于已发行股本约42.03%，总代价为12.51亿港元。随着一纸公告的披露，戴志康欲退出房地产的消息也再次得到确认。虽然戴志康声称，当初只是玩地产，但是，从中报和业内人士透露的信息看，上海证大正面临严峻的资金问题，或许这才是戴退出的真正原因。

萌生退意

上海证大老板不再姓戴

上海证大称，接获公司控股股东、主席兼执行董事戴志康先生知会，控股股东戴志康、GiantGloryAssets　Limited、Jointex　In-vestment　Holdings　Limited、Shanghai　Zendai　InvestmentDevelopment　(Hong　Kong)　Company　Limited、Zendai　KaiInvestment　Limited以及戴志康女儿戴陌草，与一名买方在1月26日订立有条件购股协议。

据此，卖方有条件同意出售及控股股东同意促致买方有条件购买合共6,,,股股份，相当于上海证大购股协议日期全部已发行股本约42.03%，总代价为12.51亿港元。根据资料，Gi-antGloryAssetsLimited、JointexInvestmentHoldingsLimited、ShanghaiZendaiIn-vestmentDevelopment(HongKong)CompanyLimited的最终控制人均为戴志康。截至年6月30日，上述三家公司在上海证大的权益分别为15.64%、19.70%、3.06%，而ZendaiKaiInvestmentLimited则无更多信息披露。

若购股协议完成，买方将拥有上海证大已发行股份比例为30%-50%。根据《公司收购及合并守则》，买方须在购股协议完成后，就买方及与其一致行动人士尚未实益拥有或同意收购的所有当时已发行股份提出有条件强制性全面收购要约。

“上海证大还将做房地产，但老板不是老戴了，未来的老板是四大资产管理公司之一。”上海证大内部人士透露，戴志康将彻底脱离房地产行业，卖出所有房地产相关资产，也不再开发新地块。

真正原因

大量负债资金行将断裂

戴志康这么解释他放弃房地产：“我就是科班出身做金融的，现在一半时间都在搞金融，房地产我只是玩主。”戴志康称，未来公司的主攻方向，将是互联网金融。

“既是意性阑珊，更是严重缺钱，而且主要债主就是收购方，既然退出就要找个台阶下。”一位业内人士透露，资金链紧张是戴志康退出房企真正的原因。

上海证大缺钱从半年报就可以看出端倪。年中报显示，年6月30日，上海证大资产净额约为65.21亿港元，流动资产净值约为64.81亿港元，综合银行贷款约为71.31亿港元，其中27.92亿港元须于一年内偿债，43.39亿港元须于一年后偿债。上海证大拥有银行节余及现金24.82亿港元，负债比率已经从年年底的0.81倍上升到去年年中的1.13倍。

上海证大目前持有多个商业地产项目，拥有包括上海大拇指广场、喜马拉雅中心、青岛大拇指广场、南京大拇指广场、扬州商业项目等12个项目。在住宅方面，仅有上海九间堂、南京九间堂以及河北、内蒙古等少数项目。在经历上海外滩地王的纷纷扰扰后，证大已渐渐在上海滩淡出视线，而在二三线城市复制上海大拇指广场、喜马拉雅中心的模式，比如在南京，证大已拥有证大九间堂、证大喜玛拉雅、南京证大大拇指广场3大项目。“这些项目回款难度非常大，戴大量资金投入到了南京的三个半项目中，这些项目目前还难以带来大量现金，可以说南京项目拖累了上海证大。”该人士表示。

年上半年，上海证大股东应占亏损约3.37亿港元，在评价上半年表现时，上海证大已经提示公司面临的困境：“因借贷增加导致融资成本大幅增加，同时所交付物业减少导致物业销售的营业额大幅减少。”

“大量的负债已经导致上海证大在年底前面临资金链断裂的风险，不出售项目就要出问题。”该内部人士透露，戴志康精心打造的喜马拉雅、大拇指项目原本都是不舍得出售的，但是迫于形势，不得不舍弃。而收购股份的很可能就是大债主，正是这个原因，出售价格并不高。

[背景资料]

上海证大走过的曲折路

上海证大集团于创建于年，最初从事金融投资，注册资金仅万元。

2年4月，纳斯达克指数从5多点开始一路下行，半年内跌掉40%。全球互联网泡沫的破裂让游走在资本市场的戴志康有所触动，他突然意识到国内的资本市场或许也有问题。一番深思熟虑后，戴志康下决心转战房地产，从一个资本玩家转为房地产开发商。

2年开始，戴志康进入房地产行业。从2年到年，戴志康做开发商正好十五年。

进入房地产行业，戴志康拿下了联洋地块，开发了众多经典楼盘，尤其是大拇指广场、喜马拉雅中心等。而戴志康在地产业最著名的手笔是拿下外滩地王，不过这也正是其下坡路的开始。

年2月1日，上海证大置业以92.2亿元竞得上海外滩8-1地块，当时证大账上仅5亿元，银行存款加净资产总额不过30亿元。彼时，这笔收购金额相当于证大房产截至年6月30日合并报表后总资产的1.2倍以及手头现金的19倍。

为缓解资金压力，证大于当年4月引入复星、绿城和上海磐石投资成立合营公司。不久后，年12月底，SOHO中国以40亿元从上海证大、绿城中国等手中接过外滩8-1地块50%股权，随后，该地块陷入复杂官司中。

此后，上海证大将发展的重心从上海转移到南京、海门等地。

虽然出售外滩地王让证大获得了暂时的喘息机会，但商业地产的慢周转却使得证大现金流日益疲弱。为减轻资金压力，证大不得不经常采用外部融资、转让权益及建立项目合作关系等方式来进行项目开发。（来源：新闻晨报）

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对话戴志康：做个体面的生意人

对话时间：年6月

来源：21世纪经济报道

整个采访过程，戴志康不愿多谈外滩地王项目的种种争议。

毕竟，资本可以创造巨额财富，也可以成为资本大鳄内心的“伤痛”。

戴志康并不否认，自己做文化地产，除了满足个人理想主义，也有“文化搭台，经济唱戏”的商业利益考量。

如今的戴志康，更愿谈论文化艺术与艺术品收藏，而不是资本运作。

“对我来说，纯粹的资本、纯粹的经济没有用处，只有文化有用。”戴志康说。只不过，作为一位精明的生意人，如何权衡个人主义与资本利益之间的纠葛，戴志康有着自己的思量。

“融资，我天天在做的事”

《21世纪》：你做文化地产，有没有想过如何平衡“商业利益”？

戴志康：商业逻辑其实很简单，就是做一个标准化的东西，然后不断复制迅速做大规模，这样能降低成本提高赚钱效率。我们也想这样做标准化，但没有特别成功，没能达到万达、万科这样的程度。

一个在上海成功的项目，在外地未必成功。因为各地地价不一样，购买力不一样，不是能够轻易标准化的。

于是，我干脆就在一个区域集中做，虽然做不一样的事有点难度，但是一个管理团队，是我能亲自覆盖的。我觉得我在上海做的几个项目还算成功，不管项目设计的差异性多大，我能理解这个区域的文化，购买力群体。不管做什么，都挺有把握。

这几个项目做下来之后，我觉得这样做的挑战蛮大，尽管运营不错，但合起来对公司整个规模而言，发展速度不是最快最好。所以做下一个项目时，要考虑把以前做过的项目集合起来，还是要做规模化。别人通过简单复制做10个项目的利润，我可能通过复合整合，用1个项目赚回来。

《21世纪》：过去数年你在文化地产的总投资额接近百亿资金，有没有担心资金链会紧张？有没有考虑过借助证大投资的房地产基金业务，给文化地产“输血”？

戴志康：融资，一直是我天天都在做的事。纯粹的文化地产，未必满足房地产基金的投资范畴。面对社会投资者，我们只能将文化地产讲成商业地产，毕竟前者是后者的一部分。就像正在兴建的南京大姆指广场项目，总投资额接近50亿元，证大集团用自有资金，联合第三理财机构发起的房地产基金，先投资20亿元，带动银行贷款支持。发起的这个房地产基金，发行信托产品募资8亿元。

《21世纪》：如果你还是带着个人理想主义开发南京大拇指广场，如何兼顾这个房地产基金的商业利益？

戴志康:这个房地产基金期限应该是3年，融资成本的确比较高，募集资金主要用于项目开发的过渡资金安排。不过，我觉得南京大姆指广场3年收回投资成本，应该不成问题。以往，我们商业广场项目主要是只做店铺出租而不销售，收回投资成本的时间至少超过10年。但这次会拿出2/3店铺销售，只有1/3出租，现金流回笼很快，足够兑付房地产基金资金本息。

回归山水精神

《21世纪》：你将一手创建的证大当代艺术馆“推倒重来”，更名为喜玛拉雅美术馆。为什么？

戴志康：我看过很多国外当代艺术展，也看到北京广场的热闹与沉沦，觉得美术要回到原先的范畴，而不是无限发展，否则会走向庸俗。

从这个角度思考，我希望美术馆能回到中国传统精神，去掉“现当代”的这些西方术语。

喜玛拉雅美术馆开幕展的题目是高山流水，中国的建筑原来是小桥流水。但是，现在山水精神在当代建筑已经不存在。

《21世纪》：现在全上海都能看到首届喜玛拉雅艺术节的相关信息，你如此费劲心思，想变换什么社会角色？

戴志康：这个艺术节，我筹划了很久。当然，作为一名生意人，也有应对商业竞争的考量。

你可以说邻近喜玛拉雅的嘉里中心做得成功，毕竟他们有50年的品牌经营经验，我们如果照搬他们经营模式，可能仍无法超越它。所以我们得做出文化地产经营特色，才有可能超越它。

“我是生意人”

《21世纪》：现在，很多人似乎都忘记戴志康与证大集团是做金融投资与资本运作起家的，都以为你是从事房地产与艺术品的。未来，你还会回归你的老本行，做金融投资吗？

戴志康：房地产快速增长时期基本已终结。证大集团未来的一大产业布局，还是回归金融，要做小微金融贷款。4年前，我们成立证大速贷，以线下P2P信贷为主，专做平均5万元的小额贷款。现在全国有近家分支机构，数万客户。未来数年，经营网点与员工数量还会倍增。

毕竟，当前中国最缺少金融服务的，还是草根人群。他们有创业激情，却没办法得到融资，我就是想帮他们解决资金问题，这是一项有功德的金融生意。

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